Pelo presente instrumento particular, os proprietários dos apartamentos do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PROFESSORA CARMEN, situado à Rua Belarmino José da Silva, 45 – Bairro Ipiranga – São José - SC, Santa Catarina, resolvem regular os direitos e deveres dos Condôminos, estabelecendo a seguinte convenção e seu Regimento Interno, que têm por objeto primordial a regulamentação das relações entre condôminos, condição essencial ao convívio cordial e harmônico que se faz necessário ao bem comum, intrínseco espírito da Lei, bem como, resguardar o condomínio da responsabilidade por atos de terceiros e estimular a participação dos condôminos nas assembléias gerais. Elaborada de forma a sintetizar o pensamento e o sentimento coletivo, de modo a viabilizar com que tudo que dela emane seja o mais justo e perfeito possível ao ideal comum.
DAS UNIDADES AUTÔNOMAS
TIPO I (apartamentos) – 101 à 108, 201 à 208, 301 à 308, 401 à 408, 501 à 508, 601 à 608 e 701 á 708, dos Blocos “A”, “B” e “C”.
Área real privativa: 51,67m²;
Área real comum proporcional: 3,507m²;
Área real comum não proporcional: 3,850m²;
Área real total: 59,027m²;
Fração ideal de cada unidade: 0,3649%.
TIPO II (apartamentos) – 101 à 106, 201 à 206, 301 à 306, 401 à 406, 501 à 506, 601 à 606 e 701 à 706, do Bloco “D”.
Área real privativa: 51,67m²;
Área real comum proporcional: 3,505m²;
Área real comum não proporcional: 3,804m²;
Área real total: 58,979m²;
Fração ideal de cada unidade: 0,3646%.
TIPO I (box de garagem) – 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 e 28 dos Blocos “A”, “B” e “C”.
Área real privativa: 12,00m²;
Área real comum proporcional: 0,525m²;
Área real comum não proporcional: 4,060m²;
Área real total: 16,585m²;
Fração ideal de cada unidade: 0,1025%.
TIPO II (box de garagem) – 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 20 do Bloco “D”.
Área real privativa: 12,00m²;
Área real comum proporcional: 0,576m²;
Área real comum não proporcional: 5,600m²;
Área real total: 18,176m²;
Fração ideal de cada unidade: 0,1124%.
TIPO III (box de garagem) – 105 à 187, localizadas no Subsolo dos Blocos “A”, “B”, “C” e “D”.
Área real privativa: 12,00m²;
Área real comum proporcional: 0,773m²;
Área real comum não proporcional: 11,617m²;
Área real total: 24,390m²;
Fração ideal de cada unidade: 0,1508%.
TÍTULO I - DO OBJETO
Art. 1°. O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PROFESSORA CARMEN regular-se-á no geral pelas disposições da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, Lei n° 10.406 de 10 de janeiro de 2002 e posteriores. No especial, pela presente Convenção e, ainda, por deliberações das Assembléias Gerais de Condôminos, doravante aqui denominada e grafada por sua sigla: "Assembléia Geral".
Art. 2o. São propriedades exclusivas de cada condômino, as dependências das respectivas unidades autônomas (apartamentos e vagas de garagem coberta), tudo com área real de 13.094,70 m² e sua respectiva parte ideal no terreno.
Art. 3°. São coisas comuns e indivisíveis no Edifício:
I. o solo e subsolo sobre o qual se assenta o prédio, na forma da Lei;
II. as escadarias, passeio para pedestres, circulação interna e externa, área de recreação coberta e descoberta, hall de entrada, bicicletário, lixeira, casa de bombas, caixa d’água, cisterna e salão de festas;
III. as fundações, paredes laterais, paredes mestras, colunas de sustentação, estruturas de concreto armado, lajes, vigas, telhados, muros, grades, portas, portões e rampas;;
IV. os elevadores, máquinas e acessórios;
V. os encanamentos de água, luz, força, gás, esgotos, telefones e interfones, bem como as instalações respectivas até os pontos de interseção com as ligações das unidades autônomas.
§ 1°. As modificações a serem feitas nas coisas comuns dependem de consentimento de 2/3 da totalidade dos Condôminos.
§ 2°. Os "halls", escadas, passagens e demais partes de uso comum do Edifício deverão estar sempre desimpedidos e livres, não podendo aí ser depositados quaisquer objetos, ainda que momentaneamente.
Art. 4°. São coisas de propriedade exclusivas de cada Condômino a respectiva unidade, indicada pela numeração correspondente, com todas as suas instalações inclusive encanamentos, tubulações, fiações, etc., até a sua interseção com as linhas, encanamentos e tubulações troncos.
§ 1°. As modificações a serem feitas pelo Condômino nas coisas de sua propriedade exclusiva independem de consentimento dos demais Condôminos, desde que não prejudiquem a solidez do prédio, nem afetem de qualquer modo, as partes externas ou internas das coisas de propriedade comum;
§ 2°. Quando as modificações referidas no parágrafo anterior forem susceptíveis de influir nas coisas comuns, somente poderão ser realizadas com prévia autorização da Assembléia Geral.
Art. 5°. Todos os reparos internos das unidades autônomas serão feitos as custas dos respectivos proprietários.
Parágrafo Único. Os estragos que se verificarem nas linhas tronco e não houverem sido causados por qualquer Condômino, seu inquilino ou terceiro a seu serviço, serão reparados por conta do Condomínio.
TÍTULO II - DO DESTINO E DA UTILIZAÇÃO DAS PARTES
CAPÍTULO I - DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA
Art. 6°. As unidades autônomas destinam-se a fins exclusivamente residenciais unifamiliares, sendo vedado o seu uso como habitação coletiva, especialmente as chamadas "repúblicas".
Art. 7°. As vagas de garagens destinam-se ao estacionamento e guarda de veículos de passeio, de propriedade ou posse do condômino, com dimensões compatíveis à sua respectiva área. Observando-se o disposto na Lei e nesta convenção.
§ 1°. O condômino poderá ceder a qualquer título sua respectiva vaga exclusivamente a condôminos ou moradores, devendo em qualquer caso notificar por escrito o Condomínio, sendo expressamente vedada a alienação ou cessão a qualquer título sua respectiva vaga a não condôminos ou moradores.
§ 2°. O condômino poderá ceder temporariamente sua vaga para uso de seu hóspede, observando-se o disposto no parágrafo primeiro deste artigo.
CAPÍTULO II - DA PROPRIEDADE COMUM
Art. 8°. O hall principal e demais dependências sociais, destinam-se ao uso exclusivo dos condôminos e seus hóspedes ou visitantes, observando-se o disposto no Regimento Interno.
Art. 9°. O salão de festas destina-se exclusivamente à realização de eventos de lazer ou comemorativos do Condomínio ou de seus condôminos, observando-se o disposto no Regimento Interno, sendo vedada a cessão para atividades político-partidárias, religiosas, profissionais, mercantis ou jogos considerados "de azar" pela legislação pertinente.
Parágrafo único: É vedada a cessão do salão de festas a pessoas estranhas ao Condomínio.
Art. 10º. O Regimento Interno disporá sobre os horários e modo de uso das áreas de lazer.
TÍTULO III - DOS ENCARGOS E CONTRIBUIÇÕES PARA DESPESAS DE CUSTEIO OU EXTRAORDINÁRIAS
CAPÍTULO I - DOS ENCARGOS
Art. 11. Constituem despesas comuns do Condomínio:
I - as relativas à administração, conservação, manutenção, modernização, reparações ou reconstruções das coisas comuns;
II - o prêmio de seguro do edifício e dos empregados;
III - os impostos e taxas que incidam sobre as coisas comuns;
IV - a remuneração do síndico, zelador e demais empregados do edifício, bem como os respectivos encargos;
V - as relativas ao consumo de energia elétrica, água, esgoto e telefone;
VI - as relativas a aquisição de bens e materiais ou contratação de serviços para melhorias e reparos, obedecendo-se as instruções convencionadas.
VII - outras devidamente aprovadas em Assembléia Geral
CAPÍTULO II - DO PROCEDIMENTO DE RATEIO E CONTROLE DAS DESPESAS
Art. 12. O exercício financeiro será de 12 (doze) meses, de março a fevereiro, cabendo ao síndico e conselho fiscal preparar o orçamento para o exercício seguinte, estimando despesas e fixando a receita do Condomínio, apresentando-o para aprovação em Assembléia Geral com antecedência mínima de 07 (sete) dias.
Parágrafo único - A provisão poderá ser reajustada por Assembléia Geral Extraordinária com aprovação da maioria relativa, ou seja, mais da metade dos presentes.
Art. 13. Será mantido um Fundo de Reserva, correspondente a 10% (dez por cento) do orçamento, destinado à amortização das despesas não previstas que a Assembléia Geral assim o designar.
Parágrafo único: O Fundo de Reserva será mantido em conta bancária remunerada ou fundo de investimento.
Art. 14. O saldo disponível das contas do Condomínio será mantido em conta remunerada ou de poupança que permitam saques para pagamentos de despesas.
Art. 15 Os condôminos concorrerão para o custeio das despesas, extraordinárias ou ordinárias, recolhendo a cota parte que lhe couber mediante rateio de forma igualitária para todas as unidades.
§ 1.° A cota condominial de cada condômino será parcelada em contribuições mensais vencíveis até o décimo dia do mês.
§ 2°. A falta de pagamento na data do vencimento implicará em multa de 2% (dois por cento) e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês vencido, sobre o valor devido, sem prejuízo de sua cobrança judicial por ação executiva. Neste caso não se aplica o disposto no parágrafo primeiro.
TÍTULO IV - DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
CAPÍTULO I - DO SÍNDICO
Art. 16. A administração do Condomínio caberá a um síndico(a), condômino eleito anualmente pela Assembléia Geral ordinária.
§ 1°. O síndico(a) terá direito a reeleição.
§ 2°. Será eleito com o síndico(a), o sub-síndico(a), ambos proprietários, que poderá substituí-lo em suas ausências ou impedimentos, ou a quem poderá ser transferidos, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia (art. 1348, § 2°, da Lei 10.406/2002).
§ 3°. A remuneração do síndico(a), subsíndico(a) e conselho fiscal será fixada por Assembléia Geral que o eleger.
§ 4°. Durante o período de substituição superior a 30 (trinta) dias, o sub-síndico(a) que substituir o síndico(a) fará jus a respectiva remuneração proporcional, deixando o síndico(a) de receber remuneração pelo período que for substituído, caso o subsíndico(a) não seja remunerado na eleição do mesmo.
Art. 17. Não poderá candidatar-se ao cargo de síndico(a) ou subsíndico(a) o condômino que estiver em atraso com suas obrigações condominiais.
Art. 18. O síndico poderá ser destituído se praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o Condomínio, pelo voto de 2/3 dos condôminos presentes em assembléia, em Assembléia Geral Especial convocada.
Parágrafo Único. No caso de destituição, impedimento ou renúncia do síndico(a), o sub-síndico(a) assumirá provisoriamente a administração e representação do Condomínio e deverá assumir e convocar assembléia para eleição de outro síndico(a) que completará o mandato do destituído, impedido ou renunciante.
CAPÍTULO II - DA COMPETÊNCIA DO SÍNDICO
Art. 19. Compete ao síndico(a):
I - convocar e presidir a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o Condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do Condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano, juntamente com o Conselho Fiscal;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação e dos funcionários;
X - exercer os atos de gestão do edifício no que concerne à administração de empregados ou terceirizados, e do patrimônio comum; à manutenção e aperfeiçoamento das condições de segurança, disciplina, ordem e moralidade do Condomínio, e, ainda, à boa execução e funcionalidade dos serviços comuns;
XI - submeter à aprovação da maioria, em Assembléia Geral especialmente convocada, os orçamentos para quaisquer aquisição de bens ou contratação de serviços comuns que der causa a aumento da taxa condominial;
XII - contratar e despedir empregados, bem como transigir em matéria de indenizações trabalhistas, ficando o aumento do número de empregados condicionado à prévia aprovação pela Assembléia Geral, se onerar o orçamento condominial;
XIII - substituir empresas contratadas, por questões de melhoria da qualidade dos serviços prestados ou custos, desde que não haja acréscimo das despesas já previstas no orçamento do período;
XIV - prestar informações a qualquer tempo, sobre os atos da sua administração e disponibilizar para o condômino que a solicite, a pasta de documentos mensais do Condomínio contendo notas fiscais, recibos, editais, orçamentos, guias de recolhimento de impostos ou taxas, extratos bancários e demais documentos do mês. O exame dos documentos será agendado com o escritório contábil ou síndico(a), onde será realizado.
XV - encaminhar juntamente ao boleto de cobrança condominial, o balancete mensal referente ao mês anterior ao do envio da cobrança, para todos os condôminos;
XVI - cobrar, inclusive em juízo, as contribuições devidas pelos condôminos sejam de natureza normal ou extraordinárias, e dar-lhes a aplicação necessária ao bom funcionamento dos serviços do condomínio;
XVII - recolher todos os tributos e taxas que incidam sobre o Condomínio;
XVIII - ordenar após análise prévia de três orçamentos a realização de obras e serviços emergenciais que não possam aguardar por deliberação de Assembléia Geral ou do Conselho Fiscal;
XIX - obter no mínimo três orçamentos para todas as aquisições de bens ou contratação de serviços, de valor total ou parcela mensal superior a 5 (cinco) salários mínimos;
XX - convocar Assembléia Geral Ordinária ou Extraordinária, quando necessária, ou lhe for requerido por um grupo de no mínimo 1/4 (um quarto) dos condôminos;
XXI - procurar por meios suasórios dirimir as divergências entre os condôminos;
XXII - entregar ao seu sucessor todos os documentos e pertences do Condomínio em seu poder;
XXIII - impor e cobrar as multas devidas.
§ 1°. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, com poderes de representação.
CAPÍTULO III - DO CONSELHO FISCAL
Art. 20. O Conselho Fiscal será composto por três membros efetivos, condôminos eleitos anualmente pela mesma assembléia que eleger o síndico, permitida a reeleição.
Art. 21. Não poderá candidatar-se ao cargo de conselheiro o condômino que estiver em atraso com suas obrigações condominiais.
Art. 22. Compete ao Conselho Fiscal:
I - examinar mesalmente as contas do Condomínio;
II - emitir parecer sobre as contas do Condomínio e sobre assuntos gerais do Condomínio, quando solicitado.
TÍTULO V - DA ASSEMBLÉIA GERAL
CAPÍTULO I - DA CONVOCAÇÃO E REUNIÃO
Art. 23. Realizar-se-á anualmente, no mês de março, uma Assembléia Geral Ordinária convocada pelo síndico(a), à qual compete além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar por maioria dos presentes as verbas para as despesas de Condomínio, compreendendo as de modernização, manutenção preventiva ou corretiva, reformas e outras afins.
§ 1°. As Assembléias Gerais Extraordinárias e Especiais realizar-se-ão quando necessárias para a deliberação dos interesses gerais do Condomínio;
§ 2°. As Assembléias Gerais, serão convocadas mediante edital afixado nas áreas comuns em mural com trava, e comunicado para os residentes e para os não-residentes, quando informado o endereço para remeter;
§ 3°. Os inquilinos serão convocados às assembléias que deliberem assuntos que lhes sejam pertinentes;
§ 4°. Deverá haver uma prazo mínimo de 07 (sete) dias entre a data da postagem ou da afixação do edital de convocação e a data de sua realização;
§ 5°. Da convocação deverá constar: local, data e hora da reunião, quorum necessário e ordem do dia.
Art. 24. Será exigida a maioria que representa 2/3 (dois terços) das unidades autônomas:
I - para aprovar modificações no aspecto arquitetônico do Edifício ou em qualquer das coisas de uso comum;
II - para aprovar a realização de benfeitorias voluptuárias no Edifício de valor superior a 10 (dez) salários-mínimos, fora das coisas de propriedade exclusiva;
III - para alteração da presente Convenção;
IV - para deliberar a não reedificação do Edifício, em caso de incêndio ou de outro sinistro que importe a sua destruição total;
§ 1°. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2°. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3°. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4°. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 25 . Será exigida a unanimidade para aprovar qualquer matéria que implique em alteração da mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária (art. 1.351 da Lei 10.406/2002).
Art. 26. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das unidades autônomas (art. 1.352 da Lei 10.406/2002).
Parágrafo único. Cada unidade terá direito a 1 (hum) voto nas Assembléias Gerais.
Art. 27. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial (art. 1.353 da Lei 10.406/2002).
Art. 28. Assembléias Extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355 da Lei 10.406/2002) e poderão deliberar sobre alteração no Regimento Interno segundo o quorum determinado nos artigos 41 e 42.
CAPÍTULO II - DOS PROCEDIMENTOS PARA A ASSEMBLÉIA
Art. 29. As Assembléias Gerais serão presididas pelo síndico, o qual escolherá dentre os presentes o secretário .
§ 1°. Havendo assembléia extraordinária convocada por um quarto dos condôminos, a presidência dos trabalhas caberá a um dos condôminos convocantes.
Art. 30. O livro para registro de atas deverá ser escriturado por ocasião da realização da assembléia de modo a relatar os assuntos deliberados em reunião.
Art. 31. Relatando as deliberações, o Secretário deverá relacionar, na própria ata ou em apartado, o nome de cada presente e o resultado das votações.
Parágrafo único. Não haverá votação secreta, mas por proposição deliberada em Assembléia Geral, questões que exigirem quorum qualificado poderão ser votadas por escrito, em lista nominal, no prazo de até quinze dias após a assembléia, ficando ao encargo do síndico comunicar o resultado aos condôminos.
CAPÍTULO III - DAS DELIBERAÇÕES
Art. 32. Para as votações nas Assembléias Gerais o condômino poderá acumular ao seu voto apenas o referente ao de outro único mandante, através de instrumento particular de procuração.
§ 1°. Não haverá necessidade de apresentação de firma reconhecida no instrumento particular de procuração.
§ 2°. Representativamente, uma unidade autônoma poderá votar por apenas mais uma outra, objetivando com isso o estímulo à participação de maior número de condôminos nas Assembléia Geral.
§ 3°. Será dispensado do instrumento particular de procuração ao parente consanguíneo ou afim do condômino proprietário, desde que residente na unidade autônoma representada.
§ 4°. Não sendo residente o mandatário poderá representar apenas um condômino.
Art. 33. Nas deliberações das assembléias os votos serão iguais para todas unidades.
CAPÍTULO IV - DA COMPETÊNCIA DA ASSEMBLÉIA GERAL DE CONDÔMINOS
Art. 34. Compete à Assembléia Geral Ordinária:
I - deliberar sobre as matérias inscritas na ordem do dia;
II - deliberar sobre as contas e orçamento do Condomínio e estabelecer fundos de reserva;
III - eleger anualmente síndico(a), subsíndico(a) e conselho fiscal, fixando-lhes remuneração, se assim decidir.
Art. 35 Compete à Assembléia Geral Extraordinária:
I - deliberar sobre as matérias inscritas na ordem do dia;
II - deliberar sobre as contas e orçamento do Condomínio e estabelecer fundos de reserva;
III - deliberar sobre sugestões de condôminos, encaminhando-as para aprovação final da próxima assembléia geral;
IV - decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados pela Administração e a ela levados a pedido de interessado ou interessados;
V - destituir a qualquer tempo o síndico(a), subsíndico(a) ou membros do Conselho Fisca;
VI – Para destituição do síndico(a) será exigido maioria absoluta das unidades;
VI – Eleger a qualquer tempo, síndico(a), Subsíndico(a) e membros do Conselho Fiscal, quando da destituição, impedimento ou renúncia de qualquer dos membros citados.
TÍTULO VI - DO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO
CAPÍTULO I - DOS DIREITOS E DEVERES
Art. 36. São direitos dos condôminos:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite;
IV - participar das assembléias gerais expressando livremente sua opinião e manifestando seu voto nas questões em pauta, desde que em dia com suas obrigações condominiais.
V - apresentar propostas ou opinar sobre os assuntos de interesse geral do Condomínio, sobretudo no que se refere a aquisição de bens ou contratação de serviços para o Condomínio;
VI - examinar, a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração e solicitar esclarecimentos sobre a administração do Condomínio;
Parágrafo único: Eventualmente poderá requerer por escrito ao síndico(a) o exame de documentos, o que lhe será facultado realizar na sede do escritório contábil. Poderá também, solicitar ao banco onde forem movimentadas as contas do Condomínio, assumindo os custos, cópias de todos os cheques emitidos, mediante requerimento ao síndico(a), onde também autorizará o debito das correspondentes despesas bancárias.
Art. 37. São deveres dos condôminos (art. 1336 da Lei 10.406/2002 nos incisos I a IV):
I - contribuir para as despesas do Condomínio, na proporção que lhe cabe;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
V - conhecer, cumprir e fazer cumprir a Lei, a Convenção do Condomínio, o Regimento Interno, as decisões administrativas do síndico, e, ainda as deliberadas em Assembléias Gerais, ordinárias ou extraordinárias;
VI - na locação de sua unidade autônoma, fazer anexar ao respectivo contrato de locação uma cópia da Convenção e do Regimento Interno, e, também, fazer constar do contrato uma cláusula explicitando a necessária e obrigatória observância ao mesmo;
VII - contribuir financeiramente para o custeio das coisas comuns, através do pagamento de sua respectiva quota-parte e da taxa de melhoria (rateio), destinadas à manutenção das facilidades e a aquisição, conservação, manutenção, modernização, reparação ou reconstrução das coisas comuns;
VIII - comunicar à zeladoria, por escrito, com a assinatura do proprietário ou da administradora do imóvel, a data e hora de sua mudança, com antecedência mínima de dois dias úteis.
IX - permitir a entrada do síndico(a), subsíndico(a), membro do conselho ou do zelador, para inspeções relacionadas com o interesse coletivo que eventualmente se façam necessárias em sua unidade autônoma;
X - informar imediatamente ao síndico(a), subsíndico(a) ou zelador, a incidência de moléstia infecto-contagiosa nas pessoas residentes em sua unidade autônoma;
XI - observar a velocidade máxima de 10 (dez) km/h nas áreas de circulação interna e ao sair da garagem do edifício para a rua, dar a preferência a quem estiver entrando;
XII - ressarcir os prejuízos causados por si próprio, dependentes, hóspedes ou visitantes, às coisas comuns do Condomínio, seus condôminos ou a terceiros em áreas do Condomínio, provocados pelo mau uso ou descuido na conservação, manutenção ou condução de veículos, ou ainda, de qualquer outro equipamento, material ou acessório de suas respectivas propriedades ou posses;
XIII - tratar com respeito e urbanidade os empregados, observando que toda reclamação ou sugestão deve ser dirigida ao síndico;
XIV - comunicar à zeladoria ou ao síndico, com antecedência mínima de dois dias úteis, as reformas a serem efetuadas em seu apartamento;
XV - observar, no âmbito do Condomínio, os mais rigorosos comportamentos de moralidade, decência e respeito ao próximo;
XVI – Os salões de festas devem ser reservados com antecedência mínima de 5 (cinco) dias. A conferência dos utensílios e a limpeza do salão deve ser vistoriado pelo síndico(a), ou alguém indicado por ele. Na entrega, após a utilização, será avaliado os utensílios e a limpeza, qualquer divergência será cobrado do condômino que reservou;
XVII - o condômino deverá adotar as medidas necessária a garantia da segurança dos seus objetos pessoais e do condomínio, especial quanto aos veículos que permanecerem na área interna do condomínio.
CAPÍTULO II - DAS PROIBIÇÕES.
Art. 38. Com o objetivo estabelecido no preâmbulo desta convenção, FICA EXPRESSAMENTE E TERMINANTEMENTE PROIBIDO:
I. Alienar ou ceder a qualquer pretexto, sua unidade autônoma, para fins de constituição de habitações coletivas, especialmente às "repúblicas";
II. alienar ou alugar a qualquer pretexto sua vaga nas garagem a não residentes;
III. manter ou usar em sua unidade autônoma, vaga de garagem ou depósito: instalações, equipamentos ou materiais com perigo potencial, ou ainda, substâncias ou produtos tóxicos, corrosivos, explosivos ou inflamáveis, de modo que possa expor a riscos a saúde, segurança ou tranqüilidade dos demais condôminos, ou, ainda, acarretar o aumento das taxas de seguro de condôminos ou do Condomínio ;
IV. manter a posse ou guarda de animais de grande porte ou temperamento agressivo, de maneira a expor a riscos a saúde, segurança ou tranqüilidade dos demais condôminos.
a) serão tolerados animais domésticos, de pequeno a médio porte e temperamento dócil, devendo este ficar restrito à área da unidade autônoma do condômino e desde que, de modo algum, resulte incomodo ou risco para os demais Condôminos;
b) uso indevido da área inferior da garagem para os animais fazerem suas necessidades fisiológicas;
c) quando em trânsito pelas áreas comuns do Condomínio, os animais deverão serem transportados no colo, exceto na área de passagem dos veículos do térreo, onde poderão serem levados na coleira, vetando assim na via de veículos do subsolo.
d) cada proprietário de animal de estimação deverá possuir uma sacolinha para recolhimento imediato das necessidades feitas pelo animal.
V. fazer uso de quaisquer que seja a fonte de ruído ou som, em volume audível nos apartamentos vizinhos, no horário compreendido entre 22:00 e 08:00 horas;
VI. utilizar instrumento musical do tipo bateria ou similar, nas dependências do Condomínio ou unidade autônoma;
VII. realizar obras para reformas ou acréscimos estruturais ou de mobiliário em sua unidade autônoma, no horário das 19:00 às 08:00 horas ou nos domingos e feriados, havendo tolerância nos sábados, no período das 08:00 às 18:00 horas, apenas para pequenos reparos domésticos com utilização de ferramentas pessoais que produzam ruído, e, mudanças das 08:00 às 12:00 horas aos sábados;
VIII. fazer uso ou consentí-lo por parte de seus dependentes, hóspedes ou visitantes, das coisas do Condomínio para fins diversos dos quais se destinam, obstando assim seu funcionamento normal ou contribuindo para sua deterioração, desgaste anormal ou prematuro, ou ainda impossibilitando ou dificultando o livre acesso e circulação dos demais ;
IX. modificar o aspecto externo do edifício com instalações de toldos, cortinas, faixas, placas, cartazes e outros que possam alterar sua estética externa, nem instalar aparelhos de ar condicionado fora das janelas da sala;
X. estender, pendurar, depositar ou bater tapetes, roupas, vasos e utensílios em janelas, nas quais também não poderão ser instalados varais, antenas ou acessórios externos à área interna do apartamento, ou seja, na parte externa da parede limite de sua unidade;
XI. utilizar empregados do edifício para serviços particulares, durante seu horário de trabalho no Condomínio;
XII. sobrecarregar a estrutura e lajes do edifício com peso superior a 150 kg/m2, ou ainda as instalações elétricas, hidráulicas, telefônicas, de intercomunicação e sinal de televisão de sua unidade autônoma, com o uso indevido de equipamentos não dimensionados em projeto, de maneira que possa comprometer a segurança ou o perfeito funcionamento das coisas, utilidades ou serviços comuns;
XIII. depositar nas bacias sanitárias, pias e ralos, objetos que possam congestionar os encanamentos ou jogar cigarros, charutos, lixos e outros objetos pelas janelas ou sacadas, ou ainda, no piso das dependências comum;
XIV. deixar de acondicionar adequadamente em saco plástico resistente o lixo de sua unidade autônoma;
XV. deixar de acondicionar em recipientes adequados, vidros quebrados ou materiais que possam ferir ou contaminar seu coletor ou transportador ;
XVI. fazer uso de bujão de gás ou quaisquer outro combustível para alimentação de seu fogão ou equipamento similar que não seja o gás da rede de distribuição do Condomínio;
XVII. realizar lavagem de veículos em quaisquer das áreas do Condomínio;
XVIII. uso de equipamentos sonoros em volumes excessivos no salão de festas a partir das 22:00 horas;
XIX. fumar nos corredores, escadas e elevadores.
CAPÍTULO III - DAS PENALIDADES
Art. 39. O condômino que violar as disposições legais, da presente Convenção, do Regimento Interno ou as deliberadas em Assembléia Geral, ficará sujeito a sanção punitiva.
§ 1°. Todas as multas têm caráter penitencial e o seu pagamento não libera o infrator da obrigação de dar cumprimento à norma transgredida, sem prejuízo, ainda, da obrigação de ressarcir os danos que houver causado, nem o exime de suas responsabilidades decorrentes da lei.
§ 2°. As penalidades por infração à Convenção ou Regimento Internos ficam estipuladas, proporcionalmente à gravidade da mesma:
I - notificação sancionadora formalizada textualmente;
II - 50% (cinqüenta por cento) do valor da parcela mensal de custeio do Condomínio;
III - 100% (cem por cento) do valor da parcela mensal de Condomínio na primeira reincidência ocorrida no prazo de até dois meses da primeira infração, seja qual for a infração, similar ou não à primeira;
IV - 500 % (quinhentos por cento) nas reincidências posteriores ocorridas no prazo de até quatro meses da anterior, seja qual for a infração, similar ou não às anteriores (valor máximo permitido pelo art. 1336, § 2°, da Lei 10.406/2002).
Art. 40. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, até ulterior deliberação da assembléia (art. 1337, parágrafo único, da Lei 10.406/2002).
Art. 41. A sanção será comunicada ao condômino proprietário ou possuidor da unidade autônoma por escrito, através de correspondência própria entregue em mãos mediante recibo ou atestado por 02 (duas) testemunha, ou por carta registrada.
Parágrafo único. Caso a unidade autônoma se encontre desocupada, a sanção e o prazo para pagamento ou recurso deverá ser comunicado ao proprietário por correspondência com aviso de recebimento.
Art. 42. O condômino que não concordar com a decisão poderá, após pagar o valor da multa, recorrer por escrito a Assembléia Geral de Condôminos, que decidirá sobre o recurso na reunião seguinte, por maioria simples dos presentes.
§ 1°. O recurso será lido aos condôminos presentes a Assembléia Geral e o síndico exporá as razões pela qual a imposição da multa. Após, os presentes deliberarão e votarão sobre a manutenção ou cancelamento da multa.
§ 2°. Decidindo pelo cancelamento da multa, o síndico promoverá a devolução do valor corrigido monetariamente, através de cheque nominal do Condomínio, no prazo máximo de cinco dias ou ressarcimento na taxa cndominial do mês seguinte.
TÍTULO VII – DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 43. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 44. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.
TÍTULO VIII - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 45. O condômino deverá cientificar-se da Convenção e Regimento Interno, confirmando o recebimento de sua respectiva cópia através de assinatura em livro ou folha de registro de protocolo, bem como das deliberações das Assembléias Gerais.
§ 1°. O condômino não poderá eximir-se de culpa alegando desconhecimento da Lei, da Convenção, do Regimento Interno ou das deliberações das Assembléias Gerais;
§ 2°. O Condomínio não responderá por danos causados por condôminos, seus dependentes, hóspedes ou visitantes ou ainda por aquele que por quaisquer meios ou pretextos teve seu acesso às áreas do Condomínio permitido por quaisquer condômino.
§ 3°. O Condomínio não responderá por danos causados por furtos, roubos ou atos de vandalismo ocorridos nas áreas comuns ou privativas, incluindo expressamente as unidades autônomas e os veículos dos condôminos, seus visitantes e hóspedes.
Art. 46. Os serviçais do condomínio tem autoridade para fazer cumprir a Convenção, o Regulamento e as decisões das Assembléias Gerais, na ausência do síndico(a) e subsíndico(a) ou a pedido destes, solicitando em nome do Condomínio a cessação da infração.
§ 1°. O zelador tem ainda a autoridade para impedir o acesso de quaisquer veículo que não o do condômino ou por este autorizado.
Art. 47. A solução dos casos omissos compete, à Assembléia Geral de Condôminos, analisados a luz da legislação pertinente, que decidirá por maioria absoluta.
Art. 48. Ficará sujeito, o condômino inadimplente com suas obrigações condominiais, inclusive quanto às multa aplicadas, à inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, na forma que a lei estabelecer.
Art. 49. Para todos os fins e sujeições legais ou convencionais, incluside direito de voto nas assembléias, o síndico(a), subsíndico(a), bem como os componentes do Conselho Fiscal são antes de tudo, condôminos em igualdade de condições com os demais, portanto, sem quaisquer privilégios quais não os previstos ou concedidos por deliberação de Assembléia Geral.
Art. 50. Para todos os feitos e efeitos de direito esta convenção passa a vigorar a partir da data da aprovação em assembléia geral de condôminos, revogando as disposições em contrário eventualmente estabelecidas.
